Ratgeber
Verwaltervertrag kündigen — Fristen und Formalien
Abberufung, Vertragsende, Sechs-Monats-Regel: Was eine Eigentümergemeinschaft beachten muss, wenn sie den Verwaltervertrag beendet.
Wer den Verwalter wechseln will, stößt schnell auf zwei Begriffe, die im Alltag synonym verwendet werden, rechtlich aber Verschiedenes meinen: Abberufung und Kündigung. Der Unterschied entscheidet darüber, was Sie beschließen müssen und ab wann.
Zwei Rechtsverhältnisse, ein Wechsel
Der Verwalter steht in zwei Beziehungen zur Gemeinschaft. Er ist zum einen Organ: dazu bestellt, die Gemeinschaft zu vertreten und zu verwalten. Er hat zum anderen einen Vertrag, der Leistungen und Vergütung regelt.
Die Eigentümerversammlung beschließt über die Bestellung und die Abberufung (§ 26 Abs. 1 WEG). Sie beschließt damit über die Organstellung. Der Vertrag folgt gesetzlich nach: Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
Für die Praxis heißt das: Sie brauchen keinen gesonderten Kündigungsbeschluss und keine Kündigungsfrist aus dem Vertrag zu suchen. Der Beschluss zur Abberufung genügt, die Sechs-Monats-Regel greift automatisch.
Kein wichtiger Grund erforderlich
Vor der WEG-Reform 2020 war die Abberufung häufig nur aus wichtigem Grund möglich – Gemeinschaften mussten Pflichtverletzungen sammeln und belegen. Das ist vorbei. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ohne Begründung.
Nicht Blackbox – sondern eine klare Mehrheitsentscheidung: Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Abweichende Regelungen in älteren Gemeinschaftsordnungen, die die Abberufung erschweren, sind insoweit unwirksam.
Was der Beschluss enthalten sollte
Ein tragfähiger Beschluss regelt vier Punkte:
- Die Abberufung selbst, mit Wirkung zu einem konkreten Datum.
- Die Bestellung des neuen Verwalters, mit Name, Beginn und Dauer.
- Die Ermächtigung, den neuen Verwaltervertrag zu den vorgelegten Konditionen abzuschließen.
- Wer den Vertrag unterzeichnet – üblicherweise der Verwaltungsbeirat oder ein dazu ermächtigter Eigentümer.
Fehlt Punkt 3 oder 4, ist der neue Verwalter zwar bestellt, aber ohne wirksamen Vertrag. Das ist einer der häufigsten Formfehler beim Wechsel.
Die Ankündigungsfrist einhalten
Die Abberufung muss in der Einladung zur Eigentümerversammlung als Tagesordnungspunkt angekündigt sein. Die Einladung erfolgt in Textform und soll den Eigentümern mindestens drei Wochen vorher zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG).
Wer diesen Punkt überspringt, riskiert die Anfechtung: Jeder Eigentümer kann den Beschluss binnen eines Monats gerichtlich angreifen (§ 45 WEG). Ein formfehlerhafter Wechsel kostet am Ende mehr Zeit als eine sauber geplante Versammlung.
Die sechs Monate sinnvoll nutzen
Die Sechs-Monats-Frist wirkt auf den ersten Blick wie eine Bremse. Tatsächlich ist sie der Zeitraum, in dem die Übergabe stattfindet: Unterlagen werden herausgegeben, Konten umgestellt, Dienstleister informiert.
Häufig endet der Vertrag früher – etwa wenn der alte Verwalter selbst an einem schnellen Abschluss interessiert ist oder der Vertrag eine kürzere Regelung enthält. Sechs Monate sind die Obergrenze, nicht die Vorgabe.
Was in dieser Zeit zu erledigen ist, steht im Leitfaden WEG-Verwaltung wechseln unter Phase 3.
